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Vorlage - GD/17/367  

Betreff: Bebauungsplan Nr. 39 "Witthöftsfelde Süd" mit örtlicher Bauvorschrift
Status:öffentlich  
Beratungsfolge:
Planungs- und Hochbauausschuss Vorberatung
11.05.2017 
Sitzung des Planungs- und Hochbauauschusses ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss der Gemeinde Salzhausen Entscheidung

Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Anlage/n
Anlagen:
Übersichtsplan  
2017-05-02_Städtebaulicher Entwurf  

Sachverhalt:

 

Allgemeines

Das Baugebiet Witthöftsfelde Süd, Teil A ist nahezu ausverkauft und wird zur Zeit bebaut.

Es besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken in dem Plangebiet, welches u.a. auch auf die gute Lage sowie der guten Infrastrukturausstattung der Gemeinde Salzhausen zurückzuführen ist.

 

Mit dem vorliegenden Plangebiet soll deshalb der südliche Teil der im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaufläche in verbindliches Planungsrecht umgewandelt werden, damit auch dieser Bereich mittelfristig einer Bebauung zugeführt werden kann.

Das Plangebiet schließt südlich an das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 37n „Witthöftsfelde, Teil A“ mit örtlicher Bauvorschrift an.

 

Städtebaulich ist grundlegend vorgesehen, dass sich das Plangebiet dem Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 37n „Witthöftsfelde, Teil A“ mit örtlicher Bauvorschrift anpasst und sich somit in den Gesamtkontext gut eingliedert. Erschlossen wird das Gebiet hierbei über die Straße „Mühlenblick“ und „Habichtweg“ sowie über die „Eyendorfer Straße“.

Im Folgenden werden wichtige Parameter nähergehend erläutert.

 

Erschließung

Die äußere Erschließung erfolgt durch Anbindung an die Straßen „Mühlenblick“ und „Habichtweg“ sowie über die „Eyendorfer Straße“. Hierbei passt sich die Erschließung der der Straße „Mühlenblick“ und „Habichtweg“ in der Ausgestaltung und Dimensionierung an. Der Anschluss über die Eyendorfer Straße soll auf Höhe der Straße „Kreuzweg“ mit einem neu zu errichtenden Kreisverkehrsplatz mit fünf Ausfahrten erfolgen. Hierüber werden die Eyendorfer Straße, der Kreuzweg, das Plangebiet sowie über einen fünften Arm weitere Flächen südlich des Kreuzweges für evtl. später anfallende Planungen angebunden. Im Zuge der Erschließung über die Eyendorfer Straße muss der bisher unbeschrankte Bahnübergang über die vorhandene OHE-Bahnstrecke durch einen beschrankten Bahnübergang ersetzt werden. Damit eine Aufstellfläche für wartende PKW´s gewährleistet wird, soll der Kreisverkehr östlich der heute bestehenden „Eyendorfer Straße“ errichtet werden.

Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über zwei Sammelstraßen von denen Stichwege aus abgehen. Die Stichwege sind bis auf eine Ausnahme im Nordwesten des Plangebiets ohne Wendeanlage vorgesehen. Zusätzlich wird ein Wegenetz für Radfahrer und Fußgänger innerhalb der Grünzüge erstellt, sodass ein durchgängiges Wegenetz für diese Verkehrsteilnehmer von der Straße Witthöftsfelde bis zum Kreuzweg entsteht.

Bebauung

Im Rahmen der Bebauung ist vorgesehen, dass im Eingangsbereich zum Plangebiet über die „Eyendorfer Straße“ verdichteter Wohnungsbau in Form von Geschosswohnungsbau (2 Vollgeschosse + Dachgeschoss) realisiert werden kann, der für unterschiedliche Wohnformen gedacht ist. Im weiteren Verfahren soll auch geprüft werden inwieweit auch Reihenhäuser in das Konzept des verdichteten Wohnungsbaus integriert werden können.

Ansonsten ist im Plangebiet eingeschossige Einzel- und Doppelhausbebauung möglich.

Durch den Mix an verschiedenen Bauformen können auch die unterschiedlichen Bedürfnisse von Familien, Singles, Alten und Jungen an Wohnformen innerhalb des Baugebietes berücksichtigt werden. Es entsteht so ein Baugebiet mit einer guten Mischung von Bewohnern aus unterschiedlichen familiären Situationen, Alters- und Einkommensschichten.

 

Mit dem Erschließungsträger soll vereinbart werden, dass insbesondere für den Bereich des verdichteten Wohnungsbaus auch Bauherrengemeinschaften zum Zuge kommen sollen.

Die Erschließungsstruktur ist so konzipiert, dass eine nach Süden ausgerichtete Baustruktur gefördert wird, wodurch eine energiesparende Bauweise sowie eine konsequente Ausnutzung von Solartechnik für Photovoltaik oder Warmwassergewinnung ermöglicht wird.

Die im städtebaulichen Entwurf vorgesehenen Grundstücksgrößen bewegen sich in der Regel zwischen 600 qm und 800 qm für eingeschossige Einzelhäuser und zwischen ca. 500 qm und 600 qm für Doppelhaushälften.

 

Wasserwirtschaft, Grünzonen und Fußwegeverbindungen

Die Grünbereiche aus dem Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 37n „Witthöftsfelde, Teil A“ werden aufgenommen und sinnvoll ergänzt. Grünzonen sind insbesondere entlang der Randbereiche des Plangebiets vorgesehen sowie eine zentral liegende Nord-Süd-Grünachse. In dieser zentralen Grünzone und in der Grünzone am östlichen Randbereich des Plangebiets sind Fuß- und Radwege vorgesehen. Mit diesem separaten Wegesystem wird gewährleistet, dass sich insbesondere Schulkinder sicher abseits der sonstigen Verkehrsflächen bewegen können. Die Fußwege schließen an die Fußwege im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 37n an. Im Nordwesten des Plangebiets ist mit einem vorgesehenen Fußweg die Anbindung an die freie Landschaft und dem Wirtschaftsweg in Nord-Süd-Richtung gewährleistet.

 

Bezüglich der Wasserwirtschaft soll das anfallende Niederschlagswasser in erster Linie über Mulden versickern. Im Südosten des Plangebiets liegen zum Teil lehmige Böden vor, hier soll das Oberflächenwasser über ein Regenwasserkanal in das Regenrückhaltebecken im Südwesten des Plangebiets eingeleitet werden.

Im Südwesten, am tiefsten Punkt des Plangebietes ist ein Regenrückhaltebecken vorgesehen, an welchem alle anderen Entwässerungsanlagen angeschlossen sind.

 

Erforderliche Gutachten

Für das Plangebiet wird zur Zeit ein wasserwirtschaftliches Gutachten erarbeitet, um zu klären, wie das anfallende Oberflächenwasser ordnungsgemäß versickern bzw. abgeleitet werden kann. Im städtebaulichen Entwurf sind derzeit aufgrund der schon vorhandenen Ergebnisse von Kernrammsondierungen und der Topographie im Südwesten und im Südosten innerhalb der Grünflächen Regenwasserversickerungsflächen vorgesehen.

Ein Lärmimmissionsgutachten muss klären, ob bzw. welche immissionsschutzrechtlichen Maßnahmen erforderlich werden. Dies betrifft in erster Linie die östliche Seite des Plangebiets, die unmittelbar an der Bahnstrecke und der Kreisstraße grenzt.

Weiterhin wird bereits ein artenschutzrechtliches Gutachten erstellt.

Herr Patt wird während der Ausschusssitzung anwesend sein, und weitere Erläuterungen geben und Fragen zur Planung beantworten.

 

 

 

 

 

 


Finanzielle Auswirkungen:
 

 


Beschlussvorschlag:

 

Der Planungs- und Hochbauausschuss empfiehlt folgenden Beschlussvorschlag:

 

1. Aufstellungsbeschluss:

Der Bebauungsplan Nr. 39 „Witthöftsfelde Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift wird aufgestellt.

 

2. Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:

Der städtebauliche Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 39 „Witthöftsfelde Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift wird gebilligt.

Auf dieser Grundlage wird gem. § 3 (1) BauGB die Öffentlichkeit frühzeitig an der Planung beteiligt. Gleichzeitig werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB frühzeitig an der Planung beteiligt.

 

 

 


Anlagen:

Anlage 1: Übersichtsplan B-Plan Nr. 39 „Witthöftsfelde Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift

Anlage 2: Städtebaulicher Entwurf B-Plan Nr. 39 „Witthöftsfelde Süd“ mit örtlicher Bauvorschrift

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 2 1 Übersichtsplan (1002 KB)      
Anlage 1 2 2017-05-02_Städtebaulicher Entwurf (8150 KB)      
Stammbaum:
GD/17/367   Bebauungsplan Nr. 39 "Witthöftsfelde Süd" mit örtlicher Bauvorschrift   Fachbereich Bauen   Beschlussvorlage
GD/17/367-2   Bebauungsplan Nr.39 "Witthöftsfelde Süd" mit örtlicher Bauvorschrift hier: frühzeitige Beteiligung   Fachbereich Bauen   Beschlussvorlage