Alles Gute in Salzhausen

INFORMATION

Samtgemeinde Salzhausen

Samtgemeindebürgermeister
Wolfgang Krause
Rathausplatz 1
21376 Salzhausen
Telefon: (04172) 90 99-0
Telefax: (04172) 90 99 36
E-Mail:
info@rathaus-salzhausen.de

Öffnungszeiten der
Samtgemeindeverwaltung

Montag  08:30 - 13:00 Uhr 
Dienstag  08:30 - 13:00 Uhr 
Mittwoch  08:30 - 13:00 Uhr 
Donnerstag       08:30 - 13:00 Uhr und 15:00 - 18:00 Uhr 
Freitag  07:00 - 12:00 Uhr 

 

Die Umsatzsteuer-Identifikations-
nummer gemäß §27a Umsatz-
steuergesetz lautet: DE 116818561.
Die Samtgemeinde Salzhausen ist
eine Körperschaft des Öffentlichen
Rechts.

 

Vorlage - GD/15/261  

Betreff: Bebauungsplan Nr. 37n "Witthöftsfelde", mit örtlicher Bauvorschrift und Teilaufhebung der Bebauungspläne Nr. 34 "Entlastungsstraße Witthöftsfelde" und Nr. 18 "Bahnhofstraße" mit örtlicher Bauvorschrift
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:Andreas Ristau
Federführend:Fachbereich Bauen Bearbeiter/-in: Ristau, Andreas
Beratungsfolge:
Bau-, Planungs- und Wegeausschuss Vorberatung
11.01.2016 
Sitzung des Bau-, Planungs- und Wegeausschusses ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss der Gemeinde Salzhausen Vorberatung
Rat der Gemeinde Salzhausen Entscheidung
11.01.2016 
Sitzung des Rates der Gemeinde Salzhausen ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Anlage/n
Anlagen:
B-Plan Nr. 37n Witthöftsfelde - Planzeichnung und textliche Festsetzungen  
B-Plan Nr. 37n Witthöftsfelde - Begründung mit Umweltbericht  

Sachverhalt:

Das Plangebiet zeichnet sich durch eine besondere Lagegunst aus, die dadurch gekennzeichnet ist, dass sich in der Nähe wichtige öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen befinden (Gymnasium, Haupt- und Realschule, Gesundheitszentrum, Einrichtungen für die tägliche Versorgung). Des Weiteren ist über die geplante Anbindung an die Straße „Witthöftsfelde“ zur „Oelstorfer Landstraße“ (L 216) hin, eine gute Anbindung an die Autobahn gegeben. Das Plangebiet ist zudem über vorhandene Wege direkt mit der Erholungslandschaft des Niederungsbereichs des Nordbachtales verbunden.

 

Diese äußeren hohen Qualitätsmerkmale des Plangebietes sollen genutzt werden, um ein hochwertiges Wohngebiet zu schaffen, welches zum einen flexibel auf die Marktlage hinsichtlich der Nachfrage von Wohnungstypologien reagieren kann, zum andern aber auch im Sinne einer nachhaltigen Ortsentwicklung so entwickelt werden soll, dass der vorhandene Raum möglichst effektiv für eine Siedlungsentwicklung genutzt wird.

 

Grundgedanke des städtebaulichen Entwurfs ist es, entlang der Hauptverkehrsachsen eine in der Regel verdichtete Bauweise vorzusehen und die übrigen Straßen als verkehrsberuhigte Wohnstraßen auszubilden. Zur Gliederung des Baugebietes und zur Einbindung in den Landschaftsraum sind Grünzüge vorgesehen, in denen u.a. auch Spielflächen umgesetzt werden können.

 

Da der gesamte Planbereich sehr groß ist, soll zunächst ein erster Bauabschnitt umgesetzt werden.

 

Bebauungsplan 1. Bauabschnitt

Der vorliegende B-Planentwurf setzt die Ziele des städtebaulichen Entwurfs wie folgt um:

 

- Erschließung

Die durch das Plangebiet führende Entlastungsstraße wird einbezogen, um die notwendigen Anpassungen (Einmündungsbereiche, Überquerungen etc.) planungsrechtlich umzusetzen und nachvollziehbar in die Gesamtplanung zu integrieren. Außerdem wurde der nach Oelstorf weiterführende Weg „Witthöftsfelde“ anders an die Entlastungstraße angebunden, als ursprünglich geplant.

Von der Entlastungsstraße zweigt jeweils eine Wohnsammelstraße ab, an die im nördlichen Teil eine zukünftige Ringstraße anschließt und im südlichen Teil - für den Bereich des hier überplanten 1. Bauabschnittes - Anliegerstraßen abzweigen, die in Wohnhöfen enden.

Fußwege führen jeweils von diesen Plätzen in die das Baugebiet umgebenden Grünflächen. Durch dieses Straßen- und Wegesystem ist eine gute fußläufige Durchgängigkeit des Siedlungsbereiches gegeben, zudem bestehen Anbindungen an vorhandene Wege außerhalb des Plangebietes.

 

- Gewerbegebiet / Mischgebiete

Die bisher planungsrechtlich nicht erfassten Gewerbebetriebe (Landmaschinenhandel, Mauerer und Zimmerei) werden in die Planung einbezogen. Entsprechend dem Bestand wird ein Gewerbegebiet (GE) festgesetzt.

Das Gelände des Maurerbetriebes und der Ausstellungsfläche des Landmaschinenhandelsbetriebes wird als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt und mit einer sog. „Fremdkörperfestsetzung“ überlagert, die regelt, dass der vorhandene Landmaschinenhandelsbetrieb Bestandsschutz genießt und sich darüber hinaus auch baulich verändern und erweitern kann (aktiver Bestandsschutz).

Der westlich des Gewerbegebiets liegende Bereich wird als ein Mischgebiet festgesetzt. Hier sollen Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbebetriebe angesiedelt werden.

Die Mischgebiete und das eingeschränkte Gewerbegebiet übernehmen außerdem die Funktion einer „Pufferzone“ zwischen dem Gewerbegebiet und dem weiter westlich bzw. südlich angrenzenden Allgemeinen Wohngebiet und bilden somit einen Übergangsbereich zwischen dem nördlich angrenzenden durch Gewerbe geprägten Ortsteil und dem neu geplanten Wohngebiet. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sichern die rückwärtige Erschließung des Gewerbegebiets sowie eine weitere Anbindung nach Norden.

Durch immissionsrechtliche Festsetzungen wird ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sichergestellt. Hierzu gehören Festsetzungen zum aktiven Lärmschutz (Schallschutzwände) sowie passive Lärmschutzmaßnahmen wie Grundrissgestaltung, Festsetzung von Gebäuderiegel in unmittelbarer Nachbarschaft zum GE-Gebiet etc..

 

- Allgemeine Wohngebiete

Für die übrige bauliche Entwicklung werden allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die Nutzungen Tankstellen und Gartenbaubetriebe sowie Einzelhandel (hierzu zählen zum einen die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden zum anderen aber sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) werden ausgeschlossen.

- Baustruktur

An der Straße „Witthöftsfelde“ sowie entlang der von Nord nach Süd verlaufenden Haupterschließungsstraße ist eine zweigeschossige leicht verdichtete Wohnbebauung (GRZ 0,3) vorgesehen, so dass hier unterschiedliche Wohnformen, wie z.B. Laubenganghäuser, entstehen können. Die Straße endet im Süden in einem Platz von dem aus später die Anbindung des weiteren Wohngebietes erfolgen soll.

 

Eingeschossige Einzel- bzw. Doppelhausbebauung ist an den in kleinen Plätzen endenden Stichstraßen geplant, die von der Haupterschließungsstraße abzweigen. Für diese Bereiche wird eine Mindestgrundstücksgröße von 600 qm für Einzelhäuser und von 350 qm für Doppelhaushälften festgesetzt. Innerhalb dieser Bereiche sind pro Einzelhaus maximal 2 Wohneinheiten bzw. pro Doppelhaushälfte eine Wohneinheit zulässig.

Es wird eine Firsthöhe von max. 9,0 m bzw. 10,0 m bei zweigeschossiger und gewerblicher Bebauung festgesetzt.

 

Durch eine nach Süden ausgerichtete Baustruktur kann insbesondere eine energiesparende Bauweise sowie die Ausnutzung von Solartechnik für Photovoltaik oder Warmwassergewinnung gefördert werden.

 

Die Festsetzungen ermöglichen verschiedene Bauformen, durch die auf die unterschiedlichen Bedürfnisse und Anforderungen von Familien, Singles, Alten und Jungen an Wohnformen innerhalb des Baugebietes eingegangen werden kann.

 

Die aufgenommenen örtlichen Bauvorschriften (Dachneigung, Farben, Materialien) geben im Zusammenhang mit den Festsetzungen zur Bauweise und dem Maß der baulichen Nutzung einen gestalterischen Rahmen für den neuen Siedlungsbereich.

 

- Grünflächen

Das Plangebiet wird eingerahmt von großzügigen Grünzonen, die durch vielfältige Wege mit dem Wohngebiet verbunden sind.

Neben den Grünflächen, die das gesamte Wohngebiet „umrahmen“, wird ein zusätzlicher von Ost nach West verlaufender Grünzug in der Mitte des Wohngebietes (Rahmenplan) geplant, der einen Spielplatz aufnimmt. Im Bebauungsplan „Witthöftsfelde“ befindet sich dieser Spielplatz am südlichen Plangebietsrand.

 

Herr Patt sowie Herr Bachmeier von dem Büro Lärmkontor und RA Herr von Waldthausen werden während der Ausschusssitzung anwesend sein, weitere Erläuterungen geben und Fragen zur Planung beantworten.

 

 


Finanzielle Auswirkungen:
 

 


Beschlussvorschlag:

Der Bau- Planungs- und Wegeausschuss empfiehlt folgende Beschlussvorschläge:

 

  1. Aufstellungsbeschluss:

Der Rat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 37n „Witthöftsfelde“ mit örtlicher Bauvorschrift und Teilaufhebung der Bebauungspläne Nr. 34 "Entlastungsstraße Witthöftsfelde" und Nr. 18 "Bahnhofstraße" mit örtlicher Bauvorschrift.

 

  1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB und Behördenbeteiligung gem. § 4 (1) BauGB:

Die Öffentlichkeit soll auf der Grundlage des Entwurfs mit Stand Januar 2016 im Rahmen einer Informationsveranstaltung frühzeitig gemäß § 3 (1) BauGB an der Planung beteiligt werden. Gleichzeitig werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange frühzeitig gemäß § 4 (1) BauGB an der Planung beteiligt.

 

  1. Beschluss zur Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (2) BauGB und Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB:

Der Rat billigt den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 37n „Witthöftsfelde“, mit örtlicher Bauvorschrift und Teilaufhebung der Bebauungspläne Nr. 34 "Entlastungsstraße Witthöftsfelde" und Nr. 18 "Bahnhofstraße" mit örtlicher Bauvorschrift. Der Entwurf des Bebauungsplanes wird gem. § 3 (2) BauGB öffentlich ausgelegt. Gleichzeitig werden die betroffenen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB beteiligt.

 

 

 


Anlagen:

Entwurf B-Plan Nr. 37n „Witthöftsfelde“ mit örtlicher Bauvorschrift

Begründung mit Umweltbericht


 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 2 1 B-Plan Nr. 37n Witthöftsfelde - Planzeichnung und textliche Festsetzungen (1226 KB)      
Anlage 1 2 B-Plan Nr. 37n Witthöftsfelde - Begründung mit Umweltbericht (2885 KB)